คนมีที่ดินต้องรู้ไว้ โฉนดครุฑแดง ครุฑเขียว ครุฑดำ คืออะไรดูให้ดี ก่อนซื้อขาย

เรื่องนี้เป็นเรื่องสำคัญที่ไม่ควรปล่ อ ย ผ่าน เพราะไม่เช่นนั้นท่านอาจโ ด น โ ก ง หรือเสีย สิ ทธิ์ในการครอบครองที่ดินได้ วันนี้เราจะพาไปทำความเข้าใจและอธิบ า ย ถึงข้อควรรู้ของ “ครุฑ” ลักษณะต่างๆ ที่ประทับบนใบโฉนดที่ดินจะได้ไม่โ ด นโ ก งเมื่อเราทำการซื้อข า ย ซึ่งการครอบครองที่ดิน ถือเป็นกรรมสิทธิ์ที่ประชาชนควรรักษาไว้ โดยมีเอกสารเป็นเครื่องยืนยัน หรือที่เรียกกันว่า โฉนดที่ดิน เป็นหนังสือสำคัญซึ่งออกให้ตามก ฎ ห ม า ย ที่ดิน รวมทั้งโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งจะเป็นหนังสือที่บอกให้รู้ว่า ผู้เป็นเจ้าของที่ดินมีก รร มสิทธิ์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์ มีสิ ท ธิ ในการทำประโยชน์จากที่ดิน จำ ห น่า ย และขัดข วางไม่ให้ใครเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน โดยไม่ถูกด้วยกฎหมาย.

ท่านรู้หรือไม่ว่าสีของ “ครุฑ” บนหัวโฉนดแต่ละประเภท ซึ่งมีอยู่ 3 สีด้วยกัน คือ ครุฑแดง ครุฑเขียว และครุฑดำ ซึ่งนิยมใช้เป็นชื่อเรียกของเอกสารที่ดินแต่ละประเภท มีความแตกต่างกันดังนี้

ครุฑแดง คือ

“โฉนดที่ดิน (น.ส.4)” ซึ่งเป็นเอกสารแสดงกร รมสิ ทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด ซื้อขา ยได้ โอนได้ถูกต้องตามก ฎหม า ย ที่ประชาชนส่วนใหญ่มีครอบครองกัน ส่วนคำว่าโฉนดหลังแ ด ง แตกต่างกับครุฑแ ด ง คือเอกสาร น.ส.4 จะมีการระบุด้านหลังโฉนดว่า ห้า มโอน !! ภายในระยะเวลา 5-10 ปี

‎ครุฑเขียว คือ

“หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ” ประเภท น.ส.3 ก. ย้ำว่า น.ส.3 ก. ซึ่งออกในท้องที่ ที่มีระวางรูป ถ่า ยทางอากาศ

ครุฑดำ คือ

“หนังสือรับรองการทำประโยชน์” ประเภท น.ส.3 และ น.ส.3 ข. สังเกตุง่า ยๆ สองอันนี้จะไม่มีระวางรูปถ่า ย ทางอากาศ

สำหรับเอกสารแสดงการครอบครองที่ดินอื่นๆ ที่ควรทราบ มีดังต่อไปนี้

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑)

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑) คือใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.๑ อีกแล้ว) ส.ค.๑ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้เพียงแต่เป็นการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ดังนั้นตามกฎหมา ย ที่ดินที่มี ส.ค.๑ จึงทำการโอนกันได้เพียงแต่แสดงเจตนาส ล ะ การครอบครองและไม่ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้รับโอนไปเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว ผู้มี ส.ค.๑ มีสิท ธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) ได้ 2 กรณี คือ

กรณีที่ ๑ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ กรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออกให้เป็นท้องที่ไป โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่วงหน้า

กรณีที่ ๒ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) เฉพาะรา ย คือกรณีที่เจ้าของที่ดินมีความประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ให้ไปยืนคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่เฉพาะการออกโฉนดที่ดินนี้ จะออกได้ในพื้นที่ที่ได้สร้ างระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ดินไว้แล้วเท่านั้น

ใบจอง (น.ส. ๒)

ใบจอง คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่ ว ค ราว ซึ่งใบจองนี้จะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหม า ยที่ดิน ซึ่งทางราชการจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราว ๆ ในแต่ละท้องที่และผู้ต้องการจั บ จ องควรคอยฟังข่าวของทางราชการ

ผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภา ย ใน ๖ เดือนต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภา ย ใน ๓ ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจองและจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ ๗๕ ของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะต กท อ ดทางมร ด ก เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) หรือโฉนดที่ดินได้แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องต ก อยู่ในบังคับห้า มโอนตามเงื่อนไขที่ก ฎหม า ยกำหนด

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข)

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข) หม า ยความว่าหนังสือรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว

น.ส. ๓ ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่ มี ระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอ ย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่า ย ทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำน า จหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎ หม า ยที่ดินของหัวหน้าเขต นา ยอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ (นา ยอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)
น.ส. ๓ ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่า ยทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่า ยทางอากาศ (นา ยอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้)
น.ส. ๓ ข. ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่า ยทางอากาศ และรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำ น าจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎห มา ยที่ดินของหัวหน้าเขต นา ยอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอแล้ว (เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นผู้ออก)

ใบไต่สวน (น.ส. ๕)

ใบไต่สวน คือ หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว สามารถจดทะเบียนตามประมวลก ฎห มา ยที่ดินได้ ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกร รมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้
ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แสดงว่าที่ดินนั้นนา ยอำเภอได้รับรองการทำประโยชน์แล้ว เมื่อจดทะเบียนโอนจะต้องจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก่อน แล้วจึงมาจดแจ้งหลังใบไต่สวน แต่ถ้าใบไต่สวนมีแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. ๑) หรือไม่มีหลักฐานที่ดินใด ๆ และเป็นที่ดินที่นา ยอำเภอยังไม่รับรองการทำประโยชน์ จะจดทะเบียนโอนกันไม่ได้ เว้นแต่เป็นการจดทะเบียนโอนมรดก

ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน

ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยก ฎห ม า ย ได้มีหนังสือสำคัญแสดงกร ร ม สิ ทธิ์ที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน ทำให้เกิดความมั่นคงในหลักกร ร มสิ ทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิในที่ดินของตนทั้งต่อรัฐและในระหว่างเอกชนด้วยกันทำให้รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้ง ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง ทำให้สามารถป้อ งกั นการบุ ก รุ กขยา ยเขตครอบครองเข้าไปในที่ดินของรัฐ ซึ่งเป็นที่ร ก ร้ างว่างเปล่า ที่สงวนหวงห้าม ที่สาธารณประโยชน์ และที่ดินที่ทางราชการได้กันไว้เป็นเขตป่าไม้
ทำให้สามารถระงับการทะ เ ล าะ วิ ว า ท การโ ต้แ ย้ ง หรือแย่ ง สิ ทธิในที่ดินหรือการรุ กล้ำ แนวเขตที่ดินซึ่งกันและกัน ทำให้ปัจจัยพื้นฐานในการผลิตทางเศรษฐกิจ มีความมั่นคงและมีผลเป็นการลดต้นทุนการผลิตด้วย ทำให้เกิดความรักและความห่วงแหนที่ดินของตน มีแรงจูงใจที่จะปรับปรุงและพัฒนาที่ดินของตนให้เกิดประโยชน์สูงสุด ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ และกู้ยืมเงินเพื่อนำมาใช้เป็นทุนในการเพิ่มกำลังการผลิตและรา ยได้เพื่อยกฐานะความเป็นอยู่ให้สูงขึ้น ใช้เป็นหลั ก ทรัพ ย์ในการ ค้ำประกัน บุคคลเข้าทำงาน ประกันตัวผู้ต้อ งห าหรือ จำ เล ยต่อพนักง านส อบ สวน พนักงานอัยการ หรือศา ล ฯลฯ

การตรวจสอบหลักฐานสำหรับที่ดิน สำหรับที่ดินที่เป็นโฉนดกระทำได้โดยสะดวกรวดเร็วเป็นประโยชน์แก่บุคคลที่ประสงค์จะจำหน่าย จ่า ย โอน เนื่องจากการโอนที่ดินที่มีโฉนดที่ดินไม่ต้องประกาศ เว้นแต่มรดก

เอกสารสำคัญทั้งหมดนี้แม้จะแสดงถึงการเป็นผู้มีสิทธิดีกว่าบุคคลอื่นแล้วก็ตาม ถ้าหากท่านปล่อยที่ดินให้เป็นที่ร ก ร้ างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ในที่ดิน กล่าวคือ ถ้าเป็นที่ดินที่โฉนดที่ดิน ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี และที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน ๕ ปีติดต่อกัน ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐตามก ฎ ห ม า ย หรือถ้าหากปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของโดยท่านไม่เข้าขัดขวาง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเป็นเวลา 10 ปี ติดต่อกันบุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กร ร มสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้ และที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้น ท่านก็จะเสี ยสิ ทธิ ดังนั้นเมื่อที่ดินของท่านมีเอกสารสำคัญดังกล่าวอยู่แล้ว ก็ควรทำประโยชน์และดูแลรักษาให้เกิดประโยชน์สูงสุด ที่ดินก็จะเป็นของท่าน และเป็นมรดกที่มีค่าให้แก่ทา ย า ท ของท่านสืบต่อไป